全面“撤辣”入市良機(jī)、把握機(jī)會(huì)、內(nèi)地客戶購房咨詢專組……走在香港街頭，許多房產(chǎn)中介門店都張貼著巨大標(biāo)語攬客。

　　時(shí)隔多年，香港樓市重返“零辣招”時(shí)代，購房成本大降令當(dāng)?shù)貥鞘兴查g被“點(diǎn)燃”。截至目前，香港樓市“撤辣”已經(jīng)過去半個(gè)多月的時(shí)間，無論是新房還是二手房的成交量都迅速回升。不過，在“熱鬧”的背后，許多購房者依舊理性。

　　成交量明顯回升

　　香港特區(qū)政府財(cái)政司司長陳茂波上月底在公布2024/2025財(cái)政年度特區(qū)政府財(cái)政預(yù)算案時(shí)，宣布撤銷所有樓市“辣招”，即所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。據(jù)香港當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介經(jīng)理介紹，以一套總價(jià)1000萬港元的房產(chǎn)為例，“撤辣”前非香港永居人員至少需繳稅300萬港元，“撤辣”后降至37萬港元。

　　“沒想到香港的二手房雖然樓齡比較長，但房子從里到外保養(yǎng)得都不錯(cuò)，物業(yè)管理水平也比較高，完全看不出來樓齡已經(jīng)超過30年。”李虹(化名)最近添加了許多香港置業(yè)的微信群，她正在為手上的一筆閑錢搜尋投資標(biāo)的。她在香港的上水花園看了幾套二手房，“這邊距離深圳非常近，就相隔一個(gè)地鐵站，我看了一套300多呎(約32平方米)的兩房單位，目前賣480萬港元，月租超過10000港元，看起來挺不錯(cuò)。”

　　以香港上水片區(qū)為例，記者查詢發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)目前二手住宅的平均呎價(jià)在11000港元左右。記者在當(dāng)?shù)夭稍L時(shí)，多位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介經(jīng)理表示，盡管上水、粉嶺片區(qū)屬于香港的北部，但同時(shí)也位于規(guī)劃中的北部都會(huì)區(qū)，所以也有不少內(nèi)地買家前來咨詢。自“撤辣”以來，上水、粉嶺片區(qū)就有近四五十套的二手房成交數(shù)量。更有房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，“撤辣”后市場成交明顯活躍起來，最高峰的時(shí)候更相當(dāng)于“四天做一個(gè)月的生意”。

　　中原地產(chǎn)上水龍豐分行副區(qū)域營業(yè)經(jīng)理賴作智表示，香港樓市“撤辣”之后，成交量比“撤辣”前的同時(shí)間段至少翻倍，其中大部分購房者都是內(nèi)地買家。“大部分的內(nèi)地買家或是在香港居住，或是在香港有家庭。趁這次‘撤辣’后，交易稅率從之前的三十個(gè)點(diǎn)左右降到現(xiàn)在只要幾個(gè)點(diǎn)，客戶會(huì)覺得省了不少錢，所以會(huì)加快做決定的速度。”

　　深港買家“雙向奔赴”

　　不過，記者在香港上水、深水埗等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，多位房產(chǎn)中介經(jīng)理以及香港當(dāng)?shù)厥忻穹从常愀鄱址糠績r(jià)距離前幾年的高點(diǎn)普遍下跌10%到20%左右，但目前二手房業(yè)主的提價(jià)情況也并不明顯。此外，絕大多數(shù)開發(fā)商并沒有因“撤辣”調(diào)高新房價(jià)格。

　　位于九龍城的碧桂園瓏碧在全面“撤辣”后，就迎來了大批的內(nèi)地買家。據(jù)瓏碧提供的數(shù)據(jù)，這一項(xiàng)目自2022年開售以來，約有30%的買家是新來港人士，而在全面“撤辣”后，這一比例增至七成。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目定價(jià)一直合理，近期加推單位的總價(jià)在484.2萬港元至555.6萬港元，符合市民的購買能力，未來的定價(jià)還會(huì)參考市場情況，以達(dá)到正常去化的目標(biāo)。

　　香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月以來全港一手新房已成交超過2000套，預(yù)計(jì)3月成交4000套至5000套，有望創(chuàng)下1998年11月以來的新高。其中，內(nèi)地買家對在港置業(yè)的查詢量已增加40至50倍，當(dāng)中不乏通過“優(yōu)才計(jì)劃”等渠道而來的群體。

　　香港開發(fā)商這些天也沒閑著，除了在香港本地加大宣傳促銷力度，他們已經(jīng)著手向內(nèi)地買家推介樓盤，多個(gè)針對內(nèi)地買家的路演活動(dòng)已經(jīng)同步啟動(dòng)。近日，中原地產(chǎn)聯(lián)合長江實(shí)業(yè)旗下的一個(gè)新房項(xiàng)目啟動(dòng)路演，意在吸引內(nèi)地買家。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，會(huì)針對內(nèi)地客戶提供一系列專人服務(wù)，例如法律咨詢、銀行貸款等。

　　無獨(dú)有偶，記者在深圳羅湖口岸看到，有佛山的一個(gè)新樓盤設(shè)立展點(diǎn)，提供高鐵免費(fèi)接送看房服務(wù)，且香港客戶還有購房費(fèi)用額外減免的優(yōu)惠。展點(diǎn)的宣傳物料顯示，“高鐵最快45分鐘到香港西九龍，落樓就系地鐵站(下樓就是地鐵站)”。

　　中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰對記者表示，從效果來看，香港樓市“撤辣”后市場成交明顯改善，內(nèi)地買家到香港置業(yè)熱情增加。短期可能會(huì)虹吸部分深圳、廣州等大灣區(qū)城市購買力，但規(guī)模不會(huì)太大。如果香港樓市能夠因此火爆起來，反過來可能會(huì)帶動(dòng)大灣區(qū)樓市企穩(wěn)回升。

　　赴港買房仍需理性

　　在香港九龍?zhí)粒晃皇煜は愀凼袌龅膬?nèi)地中介經(jīng)理表示，“從目前情況來看，大部分內(nèi)地買家會(huì)考慮800萬港元以內(nèi)的房源，這部分需求是半自住半投資，有點(diǎn)擔(dān)心這一波客源消化完之后，整個(gè)市場的成交可能又會(huì)降溫。此外，香港樓市雖然處在低位，但算上持有成本，一些內(nèi)地買家還是有所擔(dān)憂。”

　　此外，有香港當(dāng)?shù)氐男路夸N售經(jīng)理表示，對于內(nèi)地買家來說，在相關(guān)條件符合的情況下銀行可以提供貸款，一般貸款成數(shù)在七成左右，但目前大額用匯買房仍受監(jiān)管限制，對于首付等房款，買家只能自己“想辦法找渠道”。記者進(jìn)一步采訪發(fā)現(xiàn)，銷售經(jīng)理所謂的“渠道”實(shí)際都是資金“暗道”，通過“螞蟻搬家”、地下錢莊等方式違規(guī)將資金轉(zhuǎn)出至香港。其中，最為常見的是通過“螞蟻搬家”，通過多人和分筆將資金從內(nèi)地賬戶轉(zhuǎn)入香港賬戶。不過，這些資金借“暗道”轉(zhuǎn)出存在重重風(fēng)險(xiǎn)。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，對于內(nèi)地買家，首先要考慮清楚是自住還是投資。如果是投資行為，建議買家要考慮所購買的物業(yè)的成本與自身未來的收入之間到底能不能達(dá)到平衡。“我們了解到，很多香港住宅物業(yè)的租金回報(bào)率還是不錯(cuò)的，普遍租金回報(bào)率達(dá)到2%至3%之間，高的話可能達(dá)到4%。但值得注意的是，在香港出租房屋會(huì)產(chǎn)生一些稅費(fèi)，比如我們聽得比較多的‘差餉’，它是按照香港特區(qū)政府對房屋的年度租金估值，再乘以5%的費(fèi)率計(jì)算出來的，業(yè)主每年都要繳納這筆‘差餉’費(fèi)用。其次，在香港出租房子的物業(yè)管理費(fèi)或物業(yè)維修費(fèi)用，全部都是由業(yè)主方支付，這兩項(xiàng)加起來也是一筆不小的開支。再比如銀行貸款，香港的政策跟內(nèi)地的相關(guān)政策并不相同，買家要先做好資金的準(zhǔn)備。最好，還要注意港幣的匯率問題，匯率差也會(huì)影響物業(yè)最終的收益。”

　　在了解一番之后，李虹仍有些猶豫，“雖然少了一大筆稅，但在香港買房的長期持有成本并不低，后面還有各種費(fèi)用，加上香港利率已經(jīng)比內(nèi)地高，所以去香港買房還是會(huì)謹(jǐn)慎考慮。”

　　(證券時(shí)報(bào))